Wat kost een dakopbouw? Prijzen, draagkracht en de bodem eronder

Een dakopbouw kost €1.400 tot €2.400 per vierkante meter, wat voor een gangbare verdieping van 25 tot 40 m² neerkomt op €35.000 tot €90.000. Daarmee is het de duurste manier om ruimte toe te voegen, en tegelijk de enige die een hele verdieping oplevert zonder dat je tuin kleiner wordt.

Maar op de grond in dit gebied is de prijs niet de eerste vraag. De eerste vraag is of je fundering het gewicht aankan. Dat is geen theoretische zorg: een dakopbouw legt tien tot twintig procent extra belasting op een fundering die er in de jaren zestig op is berekend dat er een kap op stond, niet een verdieping.

De kosten in het kort

Inclusief sloop van de bestaande kap, verdiepingsvloer, wanden, dak, kozijnen, isolatie en basisafwerking. Exclusief trap, sanitair en constructieberekening.

Wat er nog bij komt

De vraag die hier vooropgaat: draagt de fundering het?

Op zandgrond is dit meestal een formaliteit. Op de rivierklei en het veen van de Betuwe is het dat niet. Woningen uit de jaren vijftig tot zeventig staan hier vaak op een relatief ondiepe fundering op staal, gedimensioneerd op precies het gewicht dat er destijds op kwam.

Een dakopbouw verandert die som. De extra last komt via de draagmuren op dezelfde fundering terecht, en op samendrukbare grond leidt extra last tot extra zetting. Het probleem is zelden dat de woning instort; het probleem is dat hij ongelijkmatig gaat zakken, met scheuren in het metselwerk en klemmende deuren tot gevolg.

Wat er onderzocht moet worden

1. Sondering. Meet hoe diep de draagkrachtige laag zit en hoe dik de samendrukbare lagen erboven zijn.
2. Funderingsonderzoek. Soms een proefsleuf om te zien hoe breed en hoe diep de bestaande fundering is en waar hij van gemaakt is.
3. Constructieberekening. Rekent de nieuwe belasting door via de draagmuren tot in de bodem, en zegt of het kan of niet.
4. Bij twijfel: zettingsberekening. Geeft aan hoeveel zetting je mag verwachten en of dat gelijkmatig verloopt.

Bij elkaar kost dit €2.500 tot €5.000, en het gebeurt voordat er één steen is besteld. Dat is vervelend, maar het is de enige manier om te weten of je aan een project begint dat kan. Een aannemer die zonder deze stappen een dakopbouw op een naoorlogse woning in de komgronden aanbiedt, verkoopt je een risico.

Dakopbouw, dakkapel of aanbouw?

Alle drie leveren ze ruimte op, maar ze lossen verschillende problemen op en ze kosten per gewonnen vierkante meter minder uiteenlopend dan mensen denken.

De praktische keuze in het rivierengebied valt vaak op de aanbouw, omdat je daar een eigen fundering onder zet die je op de bodem kunt afstemmen. Bij een dakopbouw moet je het doen met de fundering die er al ligt, en die is niet aan te passen zonder de woning open te leggen.

De weken waarin het dak eraf is

Dit is het praktische risico van een dakopbouw, en het is het onderdeel waarop offertes het meest verschillen. Er komt een periode waarin de bestaande kap verwijderd is en de nieuwe verdieping nog niet waterdicht is. Bij normale planning duurt dat één tot drie weken.

Regent het in die periode, dan komt het water niet alleen op de zoldervloer maar zakt het door tot in de verdieping eronder. Plafonds, stucwerk, vloeren en elektra: alles kan schade oplopen. De oplossing is een steigerdak of een goed opgespannen zeilconstructie over het hele werkvlak, en dat kost €1.500 tot €4.000.

Vergunning en de hoogte die je mag

Een dakopbouw is vrijwel altijd vergunningplichtig. Wat je mag bouwen staat in het omgevingsplan van je gemeente, en daar gaat het om twee getallen: de maximale goothoogte en de maximale bouwhoogte voor jouw perceel. Die bepalen of een volwaardige verdieping past of dat je met een beperkte optopping moet werken.

Bij rijwoningen komt daar de aansluiting op de buren bij. Welstand kijkt naar het straatbeeld, en een enkele dakopbouw in een gesloten rij wordt kritischer beoordeeld dan een die aansluit bij wat de buren al hebben gedaan. Loopt er een gezamenlijke bouwmuur, dan spelen bovendien afspraken over die muur en over eventuele lekkage- of geluidsoverdracht.

Veelgestelde vragen over de kosten van een dakopbouw

Wat kost een dakopbouw op een rijwoning?

Voor een gangbare rijwoning met een dakopbouw van 25 tot 35 m² reken je op €40.000 tot €75.000. Dat is inclusief het verwijderen van de bestaande kap, de nieuwe verdiepingsvloer, wanden, dak, kozijnen, isolatie en basisafwerking. Exclusief de trap, de badkamer of een tweede toilet als je die erbij wil, en exclusief de constructieberekening.

Draagt mijn fundering een extra verdieping?

Dat is de eerste vraag, en op klei en veen is het antwoord niet vanzelfsprekend ja. Een dakopbouw voegt afhankelijk van de uitvoering tien tot twintig procent gewicht toe aan een fundering die daar destijds niet op is berekend. Een constructeur moet dat doorrekenen, en daarvoor is meestal een sondering en soms een proefsleuf nodig om te zien wat er onder de woning zit.

Heb ik een vergunning nodig voor een dakopbouw?

Vrijwel altijd. Een dakopbouw verandert het bouwvolume en het aanzicht van de woning, en valt daarmee buiten de vergunningvrije mogelijkheden. Reken op een omgevingsvergunning met welstandstoets, en houd rekening met de maximale bouw- en goothoogte die in het omgevingsplan voor jouw perceel staat. Bij rijwoningen speelt bovendien de aansluiting op de buren.

Hoe lang duurt een dakopbouw?

Zes tot twaalf weken op de bouw, plus een voorbereiding van twee tot vier maanden voor de constructieberekening, de tekeningen en de vergunningprocedure. De kritieke periode is de week waarin de oude kap eraf gaat en de nieuwe verdieping nog niet dicht is. Daar hoort een goede weerbescherming bij, en dat is een post die in offertes vaak ontbreekt.

Kan ik in de woning blijven wonen tijdens een dakopbouw?

In principe wel, maar niet comfortabel. In de periode dat het dak eraf is, is de woning kwetsbaar voor weer en stof, en er wordt boven je hoofd gesloopt en gebouwd. Veel mensen kiezen ervoor om de twee tot drie weken rond het verwijderen van de kap elders te verblijven en daarna terug te komen.

Is een dakopbouw goedkoper dan verhuizen?

Vaak wel, zeker als je aan de woning en de plek gehecht bent. Een dakopbouw van €60.000 die twee kamers oplevert is doorgaans voordeliger dan de overdrachtsbelasting, makelaarskosten, verhuiskosten en het prijsverschil naar een grotere woning. Het rekent alleen anders als je fundering versterkt moet worden, want dan komt er zomaar €20.000 tot €50.000 bij.

Terug naar het blog