Een complete verbouwing kost €500 tot €2.000 per vierkante meter, en die enorme bandbreedte zegt eigenlijk maar één ding: de vraag is niet wat verbouwen kost, maar hoe diep je gaat. Een opknapbeurt met schilderwerk, nieuwe vloeren en een badkamer is een ander project dan een woning die tot op het metselwerk wordt teruggebracht.
Voor een gangbare woning van 120 m² in het Rivierenland betekent dat een spreiding van ruwweg €60.000 tot €240.000. Hieronder staat waar je in die spreiding terechtkomt, en waarom de volgorde waarin je werkt bijna net zoveel uitmaakt als wat je laat doen.
Vier niveaus, vier prijskaartjes
Bedragen inclusief btw en inclusief arbeid. Exclusief de keuken en het sanitair zelf, want die kies je zelf en lopen van €5.000 tot €50.000.
| Niveau | Prijs per m² | Woning van 120 m² | Wat er gebeurt |
|---|---|---|---|
| Opknappen | €500 – €800 | €60.000 – €96.000 | Schilderwerk, vloeren, badkamer, keuken. Indeling en installaties blijven |
| Moderniseren | €800 – €1.200 | €96.000 – €144.000 | Bovenstaande plus nieuwe elektra, cv, isolatie en kozijnen |
| Ingrijpend | €1.200 – €1.600 | €144.000 – €192.000 | Indeling wijzigen, wanden verplaatsen, complete installatie, volledige schil |
| Casco strippen | €1.600 – €2.000+ | €192.000 – €240.000+ | Terug tot het metselwerk en compleet opnieuw opbouwen |
Waar het geld heen gaat
Bij een ingrijpende verbouwing van een gemiddelde woning ligt de verdeling per discipline vrij constant. Dit is bruikbaar om te toetsen of een offerte ergens scheef zit.
| Discipline | Aandeel | Waar het van afhangt |
|---|---|---|
| Sloop, afvoer en stelwerk | 8 – 12% | Hoeveel eruit gaat en of er asbest is aangetroffen |
| Ruwbouw en constructie | 12 – 18% | Doorbraken, nieuwe wanden, stalen liggers |
| Dak, gevel en isolatie | 15 – 25% | De staat van de schil. Bij naoorlogse bouw de grootste post |
| Kozijnen en beglazing | 10 – 18% | Aantal, materiaal en glassoort |
| Installaties: elektra, water, cv | 15 – 20% | Aantal groepen, vloerverwarming, warmtepomp |
| Badkamer en toilet | 8 – 14% | Afmeting, tegelwerk en de keuze van het sanitair |
| Afwerking: stuc, vloer, schilderwerk | 15 – 20% | Afwerkingsniveau en het aantal m² |
De volgorde die dubbel werk voorkomt
Dit is het duurste dat mensen fout doen, en het kost niets om het goed te doen. De regel is: van buiten naar binnen, en van onder naar boven.
- Acute schade eerst. Lekkage, houtrot, verzakking of vocht. Zolang er water binnenkomt heeft al het andere geen zin.
- De schil. Dak, gevel, kozijnen en isolatie. Dit bepaalt je energieverbruik en de binnenklimaat, en het is het lastigst om later nog te doen.
- De constructie en de indeling. Doorbraken, wanden verplaatsen, trappen. Alles wat de plattegrond verandert moet vóór de installaties.
- De installaties. Elektra, water, verwarming, ventilatie. Die volgen de nieuwe indeling, dus niet andersom.
- De natte ruimtes. Badkamer en toilet, want daar komen leidingwerk en tegelwerk samen.
- De afwerking. Stucwerk, vloeren, schilderwerk, keuken. Als laatste, zodat er niets meer opengebroken hoeft.
De klassieke fout is bij stap zes beginnen omdat dat het leukste is. Een nieuwe vloer die er ligt voordat de vloerverwarming erin zit, of een gestuukt plafond onder een dak dat nog geïsoleerd moet worden, gaat er gewoon weer uit.
Wat de woningvoorraad hier nodig heeft
Het Rivierenland heeft een herkenbare bouwvoorraad, en dat maakt het redelijk voorspelbaar wat een woning uit een bepaalde periode aan werk vraagt.
| Bouwperiode | Wat je vrijwel altijd tegenkomt | Indicatie |
|---|---|---|
| Vóór 1940 | Smalle of geen spouw, houten vloeren op balklagen, dak zonder folie, verouderde elektra | €1.400 – €2.000 per m² |
| 1945 – 1970 | Matige isolatie overal, enkel glas oorspronkelijk, te weinig groepen, dak zonder isolatie | €1.000 – €1.600 per m² |
| 1970 – 1990 | Eerste isolatie aanwezig maar dun, kozijnen aan vervanging toe, cv verouderd | €700 – €1.200 per m² |
| 1990 – 2010 | Schil is redelijk, werk zit vooral in indeling, badkamer, keuken en afwerking | €500 – €900 per m² |
Bij alles van vóór 1994 hoort een asbestinventarisatie zodra je gaat slopen. Dat is geen formaliteit maar een wettelijke verplichting, en een aannemer die er zonder begint neemt een risico dat uiteindelijk bij jou terechtkomt. De inventarisatie zelf kost €400 tot €900.
Hoe je een aanneemsom leest
Twee offertes voor dezelfde verbouwing kunnen tienduizenden euro's uiteenlopen zonder dat een van beide onredelijk is. Het verschil zit bijna altijd in wat er niet in staat.
- Stelposten. Een stelpost is een geraamd bedrag voor iets dat nog niet is gekozen. Te lage stelposten maken een offerte kunstmatig aantrekkelijk. Vraag waarop het bedrag is gebaseerd.
- Uitsluitingen. Kijk naar wat er expliciet buiten valt: schilderwerk, vloerafwerking, tuinherstel, afvoer van sloopmateriaal, of de aansluiting van de keuken.
- Meerwerkregeling. Staat er hoe meerwerk wordt vastgesteld en of jij dat vooraf schriftelijk moet goedkeuren? Zonder die afspraak wordt de eindafrekening een verrassing.
- Betaaltermijnen. Betalen in termijnen die de voortgang volgen is normaal. Een groot bedrag vooraf zonder werk op de bouw is dat niet.
- Doorlooptijd en oplevering. Een startdatum zonder einddatum is geen planning.
Veelgestelde vragen over de kosten van een verbouwing
Wat kost het strippen en opnieuw opbouwen van een woning van 120 m²?
Voor een woning die tot op het casco wordt gestript en compleet opnieuw wordt opgebouwd, inclusief installaties, isolatie, badkamer, keuken en afwerking, reken je op €140.000 tot €240.000. Dat komt neer op €1.200 tot €2.000 per vierkante meter. Blijft de indeling grotendeels staan en vernieuw je vooral installaties en afwerking, dan zit je eerder op €70.000 tot €120.000.
In welke volgorde moet ik verbouwen?
Van buiten naar binnen en van onder naar boven: eerst de schil, dus dak, gevel en kozijnen, dan de installaties, dan pas de afwerking. Wie een nieuwe keuken plaatst en een jaar later het dak isoleert, betaalt twee keer voor hetzelfde stukje plafond. De enige uitzondering is acute schade, want lekkage of verzakking gaat altijd voor.
Hoeveel onvoorziene kosten moet ik reserveren?
Tien procent bij een woning van na 1990, vijftien procent bij een woning uit de jaren 50 tot 70, en twintig procent bij vooroorlogse bouw. Hoe ouder de woning, hoe meer er achter het stucwerk vandaan komt: leidingen die nergens op tekening staan, houtrot in een balkkop, een fundering die ondieper zit dan verwacht.
Kan ik in het huis blijven wonen tijdens de verbouwing?
Bij een gefaseerde verbouwing meestal wel, bij een complete strip praktisch niet. Blijven wonen kost bovendien geld: er moet elke dag opgeruimd en afgeschermd worden, er kan niet doorgewerkt worden in bewoonde ruimtes en de doorlooptijd wordt langer. Reken op tien tot twintig procent extra op de aanneemsom, afgezet tegen de kosten van tijdelijk elders wonen.
Wat kost een verbouwing van een jaren 60-woning in Tiel-West?
De woningvoorraad daar heeft doorgaans hetzelfde nodig: dakisolatie, vloerisolatie, nieuwe kozijnen met HR++ of triple glas, een nieuwe meterkast met voldoende groepen, en vaak spouwmuurisolatie. Voor dat pakket alleen zit je op €35.000 tot €60.000 bij een gemiddelde rijwoning. Wil je ook de badkamer, keuken en indeling aanpakken, dan verdubbelt dat ongeveer.
Moet ik alles tegelijk doen of kan ik faseren?
Faseren mag, maar niet willekeurig. Groepeer werkzaamheden die dezelfde ruimte openleggen. Kozijnen, gevelisolatie en schilderwerk horen bij elkaar. Vloerisolatie, leidingwerk en vloerverwarming ook. Ga je die uit elkaar trekken over de jaren, dan betaal je twee keer voor het openleggen, het afschermen en het opruimen, en dat is bij elkaar zomaar vijftien procent van de aanneemsom.
Een verbouwing in gedachten, maar nog geen budget?
We komen langs, lopen de woning door en zeggen eerlijk wat er moet en wat kan wachten. Daarna krijg je een begroting per onderdeel, zodat je zelf kunt bepalen wat er dit jaar gebeurt en wat later.