Rij door de Betuwe en je ziet ze staan: fruitschuren, sorteerloodsen, koelcellen en machineberging die niet meer worden gebruikt zoals ze bedoeld waren. Schaalvergroting en bedrijfsbeëindiging laten hier veel bruikbare vierkante meters achter, vaak op mooie locaties aan een oeverwal of langs een dijk.
De verleiding is groot om er meteen een plan voor te maken. Toch begint dit soort projecten nooit bij de bouw. Het begint bij de vraag of je er überhaupt mag doen wat je wil, en die vraag heeft in dit gebied een eigen antwoord.
Eerst de functie, dan het gebouw
Wat er in een gebouw mag gebeuren staat in het omgevingsplan van je gemeente. Een agrarische bestemming laat wonen, opslag voor derden of een niet-agrarisch bedrijf doorgaans niet toe. Je hebt dan een functiewijziging nodig.
Of die wordt toegestaan hangt af van gemeentelijk en provinciaal beleid rond vrijkomende agrarische bebouwing. In grote lijnen zijn gemeenten welwillend als het leidt tot minder verrommeling en minder leegstand, en terughoudend als het leidt tot verkeersdruk, geluidsoverlast of bedrijvigheid die niet in het buitengebied thuishoort.
Dit is een indicatie van hoe het meestal loopt, geen toezegging. Beleid verschilt per gemeente en per locatie, dus voer dit gesprek voordat je iets koopt of laat tekenen.
| Gewenste functie | Doorgaans haalbaar? | Waar het op vastloopt |
|---|---|---|
| Opslag voor eigen gebruik | Vaak | Meestal het minst gevoelig |
| Bedrijfsruimte, ambachtelijk | Redelijk vaak | Verkeersaantrekkende werking, milieucategorie |
| Opslag verhuren aan derden | Wisselend | Wordt als zelfstandige bedrijvigheid gezien |
| Wonen | Soms | Woningaantal in buitengebied, sloopeis vaak gekoppeld |
| Horeca of recreatie | Zelden zonder meer | Verkeer, geluid, parkeren, bestemming |
| Zware bedrijvigheid | Nee | Past niet in de milieuzonering van het buitengebied |
Asbest: reken erop dat het er zit
Bij agrarische bebouwing uit de jaren zestig tot tachtig is asbesthoudende golfplaat op het dak eerder regel dan uitzondering. Daarnaast kom je het tegen in gevelbeplating, in kanalen en leidingisolatie, en rond oude verwarmings- of drooginstallaties.
Ga je aan zo'n gebouw slopen of verbouwen, dan hoort daar wettelijk een asbestinventarisatie aan vooraf te gaan. Dat onderzoek kost €400 tot €1.200 en levert een rapport op dat aangeeft waar het zit en in welke vorm. Hechtgebonden materiaal in goede staat is minder urgent dan verweerde golfplaat waarvan de vezels loskomen.
Belangrijk om te weten: er geldt momenteel geen wettelijk verbod op asbestdaken. Dat verbod is voorgesteld maar niet aangenomen. Je hoeft dus niet te saneren omdat het moet, maar wel omdat een verweerd asbestdak vezels verspreidt en omdat je er niet doorheen kunt isoleren. Meer daarover staat in ons artikel over asbest op het dak en de schuur.
De constructie beoordelen
Een agrarische schuur is ontworpen voor een ander doel dan wat jij ermee wil. Dat betekent niet dat het niet kan, maar het betekent wel dat er gerekend moet worden.
De spanten en de dakbelasting
Een schuurdak met golfplaat is licht. Ga je isoleren, een dampdichte laag aanbrengen en er misschien zonnepanelen op leggen, dan verdubbel je de belasting op de spanten zomaar. Bij oudere houten spanten of lichte stalen constructies moet dat worden nagerekend, en soms moet er versterkt worden.
De vloer
Agrarische vloeren zijn vaak dik en sterk, maar zelden vlak en zelden geïsoleerd. Voor opslag is dat prima. Wil je er wonen of werken met een afgewerkte vloer, dan komt er een isolatiepakket met een nieuwe dekvloer bovenop, en dan verlies je hoogte. Reken op vijftien tot dertig centimeter.
De hoogte
Dat verlies aan hoogte is het punt waarop plannen sneuvelen. Een schuur met vier meter vrije hoogte houdt na een vloeropbouw en een geïsoleerd plafond zomaar drie meter over. Dat is genoeg voor bedrijfsruimte, maar krap als je er een verdiepingsvloer in wil hangen.
De schil: van ongeïsoleerd naar bruikbaar
Dit is meestal de grootste kostenpost, en het bepaalt of het gebouw jaarrond bruikbaar wordt of alleen in de zomer.
Bij omzetting naar wonen komen daar strengere eisen bij voor isolatiewaarde, ventilatie, geluid en brandveiligheid, en loopt het totaal richting €1.200 tot €2.000 per m².
| Onderdeel | Wat er meestal ligt | Wat er nodig is | Indicatie per m² |
|---|---|---|---|
| Dak | Golfplaat, ongeïsoleerd | Nieuwe bedekking met isolatiepakket | €90 – €180 |
| Gevel | Damwand of enkelsteens | Isolatie en nieuwe beplating of voorzetwand | €70 – €150 |
| Vloer | Ruwe betonvloer | Isolatie, folie en dekvloer | €60 – €110 |
| Kozijnen | Stalen ramen of niets | Geïsoleerde kozijnen met HR++ glas | €600 – €1.100 per stuk |
| Installaties | Krachtstroom, weinig anders | Groepenkast, verlichting, verwarming, ventilatie | €80 – €200 |
Verbouwen of slopen: hoe je dat afweegt
Niet elke schuur is het behouden waard, en het is eerlijker om dat vroeg vast te stellen. Deze vier punten geven meestal de doorslag.
- Is de constructie gezond en berekenbaar? Houten spanten met houtrot of een stalen constructie zonder tekeningen maken elke berekening duur en onzeker.
- Ligt er een bruikbare vloer? Een goede vloer is een kwart van je bouwkosten. Een gescheurde of verzakte vloer moet eruit, en dan verlies je een groot voordeel.
- Hoeveel asbest zit erin? Een compleet asbestdak saneren kost €12 tot €25 per m². Bij duizend vierkante meter is dat een post die het hele plan kan kantelen.
- Wat mag er terug als je sloopt? Soms mag je na sloop maar een fractie terugbouwen. Dan is een matige schuur behouden alsnog verstandiger dan een mooie nieuwe die je niet mag neerzetten.
Wij komen regelmatig tot de conclusie dat behouden en verbouwen de beste keuze is, en soms tot het tegenovergestelde. Wat het niet moet worden is een verbouwing die halverwege duurder blijkt dan nieuwbouw, terwijl je met de beperkingen van het oude gebouw blijft zitten.
Veelgestelde vragen over het verbouwen van een schuur of loods
Mag ik zomaar een andere functie geven aan een agrarische schuur?
Nee. De toegestane functie staat in het omgevingsplan van je gemeente, en een agrarische bestemming laat wonen of niet-agrarische bedrijvigheid meestal niet toe. Je hebt een functiewijziging nodig, en of die wordt toegestaan hangt af van het gemeentelijk beleid voor vrijkomende agrarische bebouwing. Begin daarmee, niet met een verbouwplan.
Wat kost het verbouwen van een loods tot bedrijfsruimte?
Voor een eenvoudige omzetting naar geïsoleerde, verwarmde bedrijfsruimte reken je op €400 tot €800 per vierkante meter. Wil je er kantoor, sanitair en installaties bij, dan loopt dat op naar €900 tot €1.500 per m². Bij omzetting naar wonen zit je op €1.200 tot €2.000 per m², omdat daar veel hogere eisen aan isolatie, ventilatie en brandveiligheid gelden.
Zit er asbest in een oude fruitschuur?
Bij bouwjaren tot 1994 is de kans reëel, en bij agrarische bebouwing uit de jaren zestig tot tachtig is asbesthoudende golfplaat op het dak eerder regel dan uitzondering. Voordat je gaat slopen of verbouwen is een asbestinventarisatie verplicht. Reken op €400 tot €1.200 voor het onderzoek, afhankelijk van de omvang.
Is verbouwen goedkoper dan slopen en nieuw bouwen?
Niet altijd, en dat is een eerlijk antwoord waar mensen soms van schrikken. Een schuur met een gezonde constructie, een goede vloer en een bruikbare hoogte is de moeite van het behouden waard. Een schuur met een asbestdak, een gescheurde vloer en spanten die niet aan de huidige belastingeisen voldoen, kost verbouwd al gauw meer dan nieuwbouw en levert dan nog een compromis op.
Kan een koelcel worden hergebruikt?
De constructie meestal wel, de koelpanelen zelden. Oude koelcelpanelen hebben vaak een isolatiekern en een afwerking die niet meer aan de brandveiligheidseisen voldoen, en de dampdichtheid van zo'n cel werkt tegen je zodra je er een verwarmde ruimte van maakt. Reken erop dat de panelen eruit gaan en de schil opnieuw wordt opgebouwd.
Hoe lang duurt een functiewijziging?
Van eerste gesprek met de gemeente tot een onherroepelijk besluit is zes maanden tot twee jaar realistisch, afhankelijk van of het binnen het bestaande beleid past of dat er een wijziging van het omgevingsplan nodig is. Begin dus ruim voordat je een investering plant, en laat een verbouwing niet afhangen van een vergunning die er nog niet is.
Een schuur of loods met een nieuwe bestemming?
We komen langs, beoordelen de constructie, de vloer en de schil, en zeggen wat er realistisch mogelijk is. Inclusief een eerlijk oordeel over de vraag of verbouwen hier voordeliger is dan slopen en opnieuw bouwen.