Ligt je perceel tussen de rivier en de dijk, dan sta je in het rivierbed. Dat is juridisch een heel andere plek dan een perceel honderd meter verderop achter de dijk, ook al ziet het er hetzelfde uit. De belangrijkste vraag is daar niet of je plan past in het straatbeeld, maar of het water er bij hoogwater nog langs kan.
Dat maakt Rijkswaterstaat tot een partij aan tafel, naast de gemeente. En het maakt de Beleidslijn grote rivieren tot het document dat bepaalt wat er kan. Dit artikel legt uit hoe dat werkt en waar je op moet rekenen.
Twee zones, twee verhalen
Er wordt vaak gesproken over 'aan de rivier wonen' alsof dat één situatie is. Voor de regelgeving zijn het er twee, met verschillende instanties en verschillende afwegingen.
Woon je op de dijk zelf of vlak erachter, dan is het waterschapartikel relevanter. Dit artikel gaat over het gebied aan de rivierzijde.
| Binnendijks | Buitendijks (rivierbed) | |
|---|---|---|
| Ligging | Achter de waterkering | Tussen rivier en dijk |
| Bescherming tegen hoogwater | Door de dijk | Geen, het gebied loopt onder |
| Bevoegd gezag water | Waterschap Rivierenland, bij ingrepen aan de kering | Rijkswaterstaat, voor het hele rivierbed |
| Toetsingskader | Keur en legger van het waterschap | Beleidslijn grote rivieren |
| Kernvraag | Blijft de dijk veilig? | Blijft de afvoer- en bergingscapaciteit intact? |
| Vergunningvrij bouwen | Vervalt in de kern- en beschermingszone | Vervalt grotendeels in het hele rivierbed |
Over de eerste situatie, dus bouwen op of tegen een dijk met het waterschap als bevoegd gezag, hebben we een apart artikel: verbouwen aan een dijkwoning en de watervergunning. Wat hieronder volgt gaat specifiek over het gebied aan de rivierzijde van de dijk.
Stroomvoerend of bergend: het regime bepaalt alles
Het rivierbed is niet overal even kritisch. De Beleidslijn grote rivieren onderscheidt twee regimes, en welk regime op jouw locatie geldt is de belangrijkste informatie die je kunt hebben.
Stroomvoerend regime
Dit is het deel waar het water bij hoogwater daadwerkelijk doorheen stroomt. Elk obstakel remt de afvoer af en verhoogt de waterstand bovenstrooms. Nieuwe bebouwing is hier grotendeels uitgesloten. Wat wel kan zijn riviergebonden functies, dus activiteiten die de rivier nodig hebben, zoals een overslagbedrijf of een veerstoep, en een beperkt aantal uitzonderingscategorieën.
Bergend regime
Dit is het deel dat bij hoogwater onderloopt maar waar het water niet doorheen stroomt: het bergt water in plaats van het af te voeren. Hier is meer mogelijk, mits je aantoont dat het bergend vermogen niet afneemt. Dat betekent in de praktijk compenseren.
Compenseren: de post die plannen laat sneuvelen
Bouw je in het rivierbed, dan neem je ruimte in die eerder voor water beschikbaar was. Die ruimte moet terug, elders in hetzelfde riviertraject. In de praktijk gebeurt dat door grond af te graven, en dat is geen kleine post.
Er zit een dubbele moeilijkheid in. Je moet niet alleen de kosten van het graafwerk en de afvoer dragen, je moet ook een locatie vinden waar compenseren mag en waar de grondeigenaar meewerkt. Bij kleine ingrepen is dat soms op eigen terrein op te lossen. Bij grotere plannen is het een zelfstandig project naast je bouwproject.
Het gevolg is dat de businesscase in de uiterwaarden anders werkt dan elders. Een op zichzelf redelijk bouwplan kan stranden op de compensatie, niet op de bouwkosten. Neem die post daarom mee vanaf het eerste rekenblad, niet pas bij de vergunningaanvraag.
Wat dit voor je planning betekent
Reken van eerste idee tot bouwrijp op een tot twee jaar bij een plan van enige omvang. Dat is geen pessimisme maar de normale gang van zaken buitendijks.
| Stap | Doorlooptijd | Aandachtspunt |
|---|---|---|
| Regime en ligging vaststellen | 1 – 3 weken | Opvragen bij Rijkswaterstaat of via het Omgevingsloket |
| Vooroverleg Rijkswaterstaat | 1 – 3 maanden | Doe dit vóór het ontwerp, niet erna |
| Compensatieplan opstellen | 2 – 6 maanden | Inclusief het vinden van een locatie |
| Watervergunning aanvragen | 8 weken tot 6 maanden | Afhankelijk van de procedure die van toepassing is |
| Omgevingsvergunning gemeente | 8 weken, verlengbaar | Loopt naast de watervergunning |
Bouwen mét het water in plaats van ertegen
Waar buitendijks wél gebouwd wordt, gebeurt dat steeds vaker op een manier die hoogwater accepteert in plaats van uitsluit. Dat is niet alleen een vergunningtechnische keuze maar ook een verstandige, want een gebouw dat een keer per twintig jaar natte voeten krijgt moet daar tegen kunnen.
- Verhoogd bouwen op een terp of palen. Het gebouw staat boven het maatgevende waterpeil, de ruimte eronder loopt onder zonder schade.
- Waterbestendige materialen op de begane grond. Geen gipswanden en houten plinten die een overstroming niet overleven, maar materialen die je kunt schoonspuiten.
- Installaties hoog plaatsen. Meterkast, cv en groepenkast op de verdieping in plaats van in een kruipruimte of berging.
- Losmaakbare inrichting. Bij aangekondigd hoogwater is er meestal dagen de tijd om spullen te verplaatsen, mits het gebouw daarop is ingericht.
Het aardige is dat deze aanpak ook je vergunningkansen verbetert. Een plan dat laat zien dat het de doorstroming niet hindert en dat het hoogwater aankan, is een makkelijker gesprek met Rijkswaterstaat dan een plan dat het water probeert buiten te houden.
Veelgestelde vragen over bouwen in de uiterwaarden
Wat is het verschil tussen binnendijks en buitendijks bouwen?
Binnendijks lig je achter de waterkering, beschermd tegen hoogwater, en heb je met de gemeente en bij ingrepen aan de dijk met het waterschap te maken. Buitendijks lig je in het rivierbed zelf, tussen de rivier en de dijk. Daar geldt de Beleidslijn grote rivieren en is Rijkswaterstaat het bevoegd gezag voor de watervergunning. Dat is een compleet andere beoordeling.
Mag ik in de uiterwaarden bouwen?
Beperkt, en het hangt af van het regime dat op jouw locatie geldt. In het stroomvoerend regime, waar het water bij hoogwater doorheen moet, is nieuwbouw grotendeels uitgesloten en zijn alleen riviergebonden functies en enkele uitzonderingen toegestaan. In het bergend regime is meer mogelijk, mits je aantoont dat het waterbergend vermogen niet afneemt.
Wat is compensatie van waterbergend vermogen?
Als je in het rivierbed bouwt, neemt de ruimte voor water af. Die verloren ruimte moet je elders in hetzelfde riviertraject terugbrengen, bijvoorbeeld door grond af te graven. Dat is een reële kostenpost en soms de reden dat een op zichzelf redelijk plan financieel niet uitkomt. Reken erop dat dit onderdeel van de aanvraag is en niet iets wat je achteraf regelt.
Wie is het bevoegd gezag in de uiterwaarden?
Voor de watervergunning in het rivierbed van de grote rivieren is dat Rijkswaterstaat. Voor de gemeentelijke omgevingsvergunning blijft de gemeente bevoegd. Je hebt dus met twee instanties te maken, met twee eigen procedures en twee eigen afwegingskaders. Ze wachten niet op elkaar, dus start ze bewust in de juiste volgorde.
Geldt dit ook voor een schuurtje of een terras?
Vaak wel. In het rivierbed vervallen de landelijke vergunningvrije mogelijkheden grotendeels, omdat elk object invloed heeft op de doorstroming. Ook een terras, een schuurtje, een hek of een ophoging van het maaiveld kan vergunningplichtig zijn. Dat verrast mensen, want binnendijks zou hetzelfde bouwwerk gewoon vrij zijn.
Kan ik mijn bestaande buitendijkse woning wel verbouwen?
Bestaand gebruik en bestaande bouwwerken hebben doorgaans meer ruimte dan nieuwbouw. Onderhoud en inpandige verbouwing zijn meestal geen probleem. Uitbreiden ligt gevoeliger, omdat je dan volume toevoegt in het rivierbed. Laat het per geval toetsen; de uitkomst hangt sterk af van het regime en van de exacte ligging.
Een plan buitendijks of vlak bij de rivier?
We zoeken uit in welke zone je perceel ligt en welk regime er geldt, en of je plan daarbinnen haalbaar is. Zo weet je waar je aan toe bent voordat er een architect aan te pas komt.